AV. FETHİ KAHRAMAN / AV. UĞUR HAKAN KAHRAMAN

0342 321 2717 - 0342 321 2716

Ödeme Yapmak için Tıklayınız

İLETİŞİM

ARAZİ HUKUKU/TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI GAZİANTEP ARAZİ AVUKATI/GAZİANTEP TAPU İPTAL VE TESCİL AVUKATI

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptali ve tescili davası; kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılır. Tapu iptali davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olduğundan, mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez.

*TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılık belgesi/veraset ilamında belirlenecek mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir.

*OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI NEDENİYLE AÇILACAK TAPU TESCİL DAVALARI KİME KARŞI HANGİ SÜREDE AÇILMALIDIR?

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem Köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.

*TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NASIL AÇILIR?

Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.

Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK md.2/1).

*TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ NEDENLERLE AÇILIR?

" Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

" Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

" Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

" İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,

" Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

" Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

" Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

*HUKUKİ EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür..

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, MK md. 15'te de belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz, temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).

Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı NOKTASINDA AŞAĞIDAKİ HUSUSLARA DİKKAT EDİLECEKTİR:

" Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.

" Taraf tanıkları dinlenirken ehliyet olgusuna ilişkin ayrıntılı, açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınır.

" Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirtilmelidir.

" Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi,

*VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.

Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Vekalet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir "vekalet sözleşmesi" varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir ( BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır.

Vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimsenin dahi belirtilmesi, vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil sorumlu olur.

Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekalet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken "üçüncü kişi alıcı" aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (4721 sayılı MK'nın md.3). Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi, üçüncü kişi alıcı iyiniyetli ise bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

*SAHTE VEKALETNAME İLE TAŞINMAZ DEVRİ VE TAPU İPTALİ

Sahte vekaletname ile yapılan taşınmaz devirleri hukuken geçersizdir. Kayıt maliki sahte vekaletname ile yapılan devre karşı her zaman tapu iptali davası açabilir. Ancak, taşınmazı sahte vekaletname ile devralan kişi söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, MK md. 1023 gereği üçüncü kişinin "iyiniyetli" taşınmaz iktisabı korunur (Yargıtay 1.HD - Karar: 2014/18305). Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. İyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre, alıcı üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü eski tapu maliki olan davacıya düşer (TMK md.6) (Yargıtay 2. HD - 2015/4019 Karar, 2015/363 Karar, 2014/25332 Karar).

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK md. 1024). Medeni Kanun'a göre, yolsuz tescili "bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi" başkaca bir delile gerek duyulmadan kötüniyetli kabul edilecektir.Üçüncü kişinin yolsuz tescili "bilen veya bilmesi gereken kişi" olup olmadığı şu olgular dikkate alınarak değerlendirilir:

" Tarafların tapu devrinden önce birbirini tanıyıp tanımadıkları,

" Akrabalık ilişkileri,

" Ticari ve ekonomik ilişkiler,

" Tarafların yaşadığı yer ve bu nedenle oluşan sosyal ilişkiler

" Tapu devir bedeli ve tarihi.

*MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Muris muvazaası, diğer deyişle mirastan mal kaçırma; mirasçılarının sahip olduğu miras hakkını ortadan kaldırmak üzere miras bırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Muris muvazaası en çok miras bırakanın tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazları üçüncü kişilere devretmesi yoluyla meydana gelmektedir.

Miras bırakanın hileli gayrimenkul devirleri tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası, ancak tenkis davası ile birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra ayrı bir dava olarak açılabilir. Çünkü, miras bırakan mal kaçırsa bile, mirasçıların miras hakkı zarar görmüyor ise muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

MURİS MUVAZAASINA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA ÇÖZÜLMESİ GEREKEN HUKUKİ SORUN MİRAS BIRAKANIN MİRASÇILARDAN MAL KAÇIRMA İRADESİYLE HAREKET EDİP ETMEDİĞİNİN TESPİTİDİR. MİRAS BIRAKAN MİRASINI PAYLAŞTIRIRKEN HOŞGÖRÜ İLE KARŞILANABİLECEK MAKUL ORANLARDA FARKLILIKLAR YARATARAK PAYLAŞIM YAPABİLİR. MURİS MUVAZAASINA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA; MİRAS BIRAKANIN DENKLEŞTİRME YAPIP YAPMADIĞI VE MAL PAYLAŞIMININ HAKKANİYETE UYGUN BİR PAYLAŞIM OLUP OLMADIĞI AŞAĞIDAKİ ÖLÇÜTLER KULLANILARAK TESPİT EDİLİR.

 (YARGITAY 1.Hukuk Dairesi K. 2016/5445):

" Miras bırakandan tüm mirasçılarına intikal eden tüm taşınır, taşınmaz ve haklar araştırılır. Tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilir.

" Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı vb. gibi hususlar dikkate alınarak miras bırakanın yaptığı işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı araştırılır.

" Mirasbırakanın tapu devri yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı incelenir.

" Tapuyu mirasbırakandan devir alan tarafın gayrimenkulü alım gücünün olup olmadığı araştırılır.

" Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu tespit edilmeye çalışılır.

" Miras bırakan, mirasçı ve taşınmazı devralan üçüncü kişi arasındaki sosyal ve beşeri ilişkiler incelenir.

" Her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve değerleri hakkında uzman bilirkişiden rapor alınarak miras bırakanın amacının paylaştırma mı yoksa mal kaçırma mı olduğu tespit edilmeye çalışılır.

KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK md.713/1).

Tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olması gerekir ( YARGITAY HGK'NUN 10.04.1991 TARİH 1991/8-51 ESAS, 194 KARAR VE 15.04.2011 TARİH 2011/8-111 ESAS, 2011/180 KARAR).

Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen gayrimenkulü, nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkulün kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yani, malik sıfatıyla zilyet için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.

Gayrimenkulün sahibinin anlaşılamaması şu hallerde mümkündür (Yargıtay 8. HD - Karar: 2016/6183) :

" Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

" Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.

" Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

" Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

"Tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik" kavramını gayrimenkul ile ilgili bazı fiili ve hukuki sorunlarla karıştırmamak gerekir. Örneğin; tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Bu kişiye ait taşınmazın mülkiyeti, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile elde edilemez. Çünkü, bu hallerde taşınmazın sahibi bellidir, "tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik" kavramı söz konusu değildir.

AİLE KONUTU ŞERHİ NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Eşlerden biri diğerinin "açık rızasını" almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Medeni Kanun'un aile konutu nedeniyle sağladığı korumadan eksiksiz yararlanabilmek için gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne "aile konutu şerhi" verilmesini talep etmelidir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.

Tapu kütüğünde aile konutu şerhi konulmamış olması halinde; tapudaki devir işleminin tarafı olan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunur (MK md.1023). Yargısal kararlar, bu halde üçüncü iyiniyetli kişinin taşınmaz iktisabının korunacağı yönündedir (HGK - K. 2013/579; K. 2015/528 ). Üzerinde aile konutu şerhi olmayan taşınmaz devralan, aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır. Ancak, tapuda aile konut şerhi olmasa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir. Örneğin, bankalar kredi verirken yaptıkları araştırmalarda taşınmazın ne şekilde kullanıldığını raporlamak durumundadır. Taşınmazın mesken olarak kullanıldığı hallerde bankanın iyiniyet savunması dinlenmez. Diğer eşin açık rızası alınmadan ödenen kredi nedeniyle taşınmaza konulan ipotek kaldırılır.

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetini değiştiren ve taraflar açısından büyük ekonomik risk ve vaatler taşıyan bir gayrimenkul davası çeşidi olduğundan mutlaka bir gayrimenkul /arazi avukatı vasıtasıyla takip edilmesi gerektiğini ifade etmek isteriz.

AV. UĞUR HAKAN KAHRAMAN & KAHRAMAN HUKUK BÜROSU

İLETİŞİM TEL NO: 03423212717 - 03423212716

                 CEP NO: 05056887467

MAİL ADRES: hakankahraman27@hotmail.com